注文住宅を新築。ハウスメーカー・工務店・建築設計事務所どこにお願いしましょう?

注文住宅の基礎知識

夢我が家では、全国で注文住宅を手がける注文住宅建築・建設業者をご紹介しています。

市町村毎の記事では、当該市町村において、家づくりを検討している方のために、おすすめの業者や、その特徴などを紹介。具体的には、市町村毎の人口と主要駅、住環境と地域概要、注文住宅建築・建設業者ランキング 、同地域で使える新築住宅補助金制度、同地域周辺の注文住宅建築・建設業者一覧が表示されます。

周辺の都道府県を施工エリアとしてカバーする業者さんが多いため、お住い周辺部の業者リストを含め、内容検討の上、ご利用いただく事をお薦めします。

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注文住宅を新築。ハウスメーカー・工務店・建築設計事務所どう選ぶ?

  1. 親族から贈与をうけた土地がある
  2. 老朽化した家の建て直しを考えている
  3. 退職に際し、建坪の小さな家に建て替え、余剰地売却金で建設コストを賄いたい
  4. これまでと違う環境の地に住みたい。

家づくりは、子育て世代の家づくりだけではありません。所謂、ダウンサイジングも大きなマーケット。退職後は、好きな間取りの平屋でゆっくり暮らしたい。都会を離れ、故郷に戻りたい。ご家族によっては、二世代や三世代住宅への建て替えを考えている方も多い事でしょう。

私自身も、故郷に戻り、所有地を半分程、売却して、終の住処建築を今、考えています。海外での生活が長かったために、天井の高さ・広い間取り・大きな窓の部屋、家の中の温度が一年を通して同じで、どの部屋にいても、暖かで快適な家を作りたい。と、まずは、ハウスメーカーさんのモデルハウスを見て歩きました。外装・内装のトータル・デザインは美しく、イメージはとても気に入ったのですが、建築素材や、工法を調べてゆくと、『どうしても、ここに建築を任せたい』という業者さんがいない。これが現実でした。

残念ながら、一般的な日本の家づくりは、何百年の寿命をもち、冬暖かく、夏涼しい堅固な欧米の住宅のレベルに至っていない。との感を強めました。

そこで、ZEH登録ビルダーを中心に

  1. 工務店さんの家づくりをリサーチ
  2. 工法についての知識
  3. 日本でいう健康住宅についての知識を深めるべく

リサーチを続け、その学びのプロセスを、自分自身の『夢我が家』新築のリサーチ記録として残したものが、今、ご覧いただいてるサイト、夢我が家(https://www.yume-wagaya.com/)です。私同様、注文住宅の新築を考えていらっしゃる皆様のご参考になると確信しています。以下、家づくりを考えている皆様の業者さがしのポイントを整理してゆきます。

なお、注文住宅建築・建設業者の分類と特徴については、こちらの記事をご参照ください

注文住宅建築・建設業者の分類と特徴
夢 我が家のイメージが固まってきたら、星の数ほどある住宅建築・建設業者さんの中から、あなたにとって、ベストな業者さんを探す作業になります。 多額の支出になりますので、建築用語の基礎知識なども学びながら、先方の話が理解できるように知識を...

建築設計事務所に注文住宅を依頼

もし、あなたのお手持ちの土地が、変形地や狭小地の場合には、恐らく、1級建築設計士事務所のデザインやアイディアの提案を受けるのがベストだと思います。

また、住宅の仕様や外観に特別な拘りをお持ちの方や、住居に個性を求めるのであれば、建築設計事務所で、まずは、無料相談を予約されることをお薦めします。

ライフスタイルに合わせた自分だけの家

無料相談会を予約し、こういう家を建てたい。というイメージをはっきり伝える事から始まります。雑誌やネットで気に入った造りを『ここは、大きく窓をとって、天井を吹き抜けで高くし・・・』の様に、写真と一緒にお見せすると、こちらの意図を正確に理解してもらえます。

結果『この広さなら、工法は・・・ですね』というアドバイスがもらえるわけです。

土地・周辺の環境に合わせた設計が不可欠。パッシブデザインといって、太陽光の取り入れ方や風の流れ、プライバシー確保などの点から、最終プランを引いてもらう前に、建築予定地を実踏してくれる建築設計事務所を強くお薦めします。

工法や仕様に対する制限はなく、より施主の立場に近い目線でプランを提案してくれるので、夢我が家仕様に一番近い事。建築家が施工監理を、第三者の立場でチェックしてくれるため、監理に手心を加える事はなく、設計事務所に依頼する家は、監理に正常なチェック機能が働いて、手抜き工事や欠陥住宅になりにくい事が大きなメリットといえます。

一方、設計料と管理料が別支払いとなるため、工務店に依頼する施工費に比し、コストがかさむという難点があります。また、デザインに凝りすぎると住み勝手の悪い家になりかねません。注意していただきたい点です。

工務店に注文住宅を依頼

見かけの良さだけではなく、工法をリサーチしている中で、以下6点の条件を満たす事のできる工務店さんの数が多い事に気づきました。

1級建築士の方を従業員として抱える工務店さんや、契約している外部1級建築士を使う工務店さんも多いので、標準的な地形の土地に、大きな拘りなく、高機能の健康住宅を建てたいのであれば、まずは、工務店さんに無料相談してみることをお薦めします。工法について、ご自身の希望があれば、その工法を得意とする工務店選びから始めれば良いので、選択しやすいのではないでしょうか。

工法と耐震性[注1]については、こちらの記事に詳しく書いています。

注文住宅 高耐震性工法は?木造工法・RC造・鉄骨造・プレハブ工法の特徴
家を建てると考え始めた頃は、どうしても、外観とかデザイン面に気をとられがちでしたが、知識を深めるうちに、工法あっての家づくりなのだ。という、プロの方なら、当初から百も承知の事実が、やっと腑に落ちて理解できました。 そのきっかけは、東日...

注文住宅。これだけは譲れない6つのポイント

これだけは譲れない!6つのポイント

  1. 耐震等級3[注1]を確保した耐震性の高い住宅
  2. ZEH[注2]をクリアする高機能住宅。気密性能と断熱性能
  3. 自然素材や換気を上手く使った、ホルムアルデヒドのない住環境
  4. パッシブ・デザインを駆使し、部屋ごとの気温差のない快適な住環境
  5. 社内、又は、外部の契約1級建築士による設計
  6. 完工保証などの保証制度がしっかりしている

ZEH詳細[注2]についてはこちらの記事をご参照ください。

【2019年度】ZEH補助金制度の早わかり情報とZEHビルダーの選び方
ZEH(ゼッチ)とは、外皮の断熱性能等を大幅に向上させるとともに、高効率な設備システムの導入により、室内環境の質を維持しつつ大幅な省エネルギーを実現した上で、再生可能エネルギーを導入することにより、年間の一次エネルギー消費量の収支がゼロ...

 

家族が長い時間を過ごし、夜は睡眠をとる我が家。家族全員が健康で安全に過ごすためには、上記6点のクリアは、必須課題だと判断しています。 

特に六番目の住宅完成保証。事業者がこの保証制度に登録する際には、審査があります。ですから、加入している工務店には、加入時点での信用力が認められていたという証。万が一、不慮の事態が発生しても、建築会社引き継ぎによる追加費用が保証されるため、負担を最小限に抑える事ができます。必ず、抑えておきたいポイントの一つです。

経営の健全性をチェック:受注状況・資産・収益状況

6つのポイントをもつ工務店さんを5社程度選び、法人としての健全性や信頼性を検証。建設業許可の閲覧により、過去3期の実績をチェックしてください

  1. 5社程度、選んだ建築業者会社の情報を控える
    1. 建設業許可番号を  ホームページ/会社概要 で調べる
      例: 建築業許可 東京都知事 許可(般(特)-27) 第○○○○○号
    2. 本社所在地のフルアドレス、正確な商号
  2. 建設業許可申請書等の閲覧業務を行っている機関へのアクセス・営業時間・規定条項などをチェック。 例:建設業許可 閲覧 神奈川県 でグーグル検索 すると神奈川県の建設業課横浜駐在事務所 の閲覧場所・時間・方法・注意点が見つかります
  3. 閲覧機関に足を運び、閲覧手続きをとり、過去3期の情報を入手する。原則、建設業許可を受けている業者であれば必要情報を取得できます。
  4. スマホで写真を取る事が禁止されているので、予め、エクセルシートに必要項目毎のリストを作成。プリントアウトして持参し、閲覧場所で手書きで書き移してゆく。工務店の財務状況や借入金と金利負担、最近の受注状況、従業員数などの必要情報を入手、工務店の経営健全性を判断。ご自身での判断が難しい場合は、会計を少しご存知の友人や知人の力を借りましょう。

・ 年間施工棟数
・ 年間受注金額
・ 従業員数

貸借対照表で、チェックする項目は
・ 資本金
・ 借入金
・ 未払金
・ 未収金

損益計算書で、チェックする項目は
・ 売上高
・ 売上原価
・ 税前利益
・ 支払金利
・ 減価償却費・その他償却費用
・ 広告宣伝費

仮に財務状況が非公開であれば、こちらのサイトが役に立つかもしれません

工務店の施工能力がキー

例えば、あなたが、私の様に、高いレベルの気密・断熱性能を求めるのなら、気密・断熱性能に特化している会社さんを選ぶ必要があるので、施工能力の見極めが大切になります。

気密・断熱性能

現在の断熱に関する基準は、海外に比べまだ、低い様に思います。ただ、夏は、真夏日が続き、蒸し暑い日本の気候のもとで、快適な住空間を作るには、パッシブデザインを重視し、風の流れや、換気を上手に取り入れたデザインが不可欠でしょう。

UA値は何でも低ければ良いと言うものでも無いと考えますがあらかじめ、契約前に気密測定を依頼したい意思を伝えておきましょう。

UA値とは?

Ua値は、外皮平均熱貫流率と呼ばれ、その住宅が省エネルギー基準で示されるどの区分に該当するかを判断するための根拠。熱貫流率は英語ではThermal transmittance、U-valueと呼ばれる。

日本は南北に長い国ですから、気温差が大きく、当然、沖縄と北海道が同じ断熱性能と言う事はありえないので、日本全体を8つの地域に分け、それぞれの区分地域で、基準となるUa値(U値のAverage)を表示している。リンクのPDF上で、住宅建築を予定される市町村名を [COMMAND+F] で検索すると、C欄に、地域区分が表示されます。

出典:Heat20 http://www.heat20.jp/grade/

Ua値 = 建物から逃げる熱量/ 住宅の外皮面積

Ua値は住宅の外皮(天井・屋根・壁・床・窓等)から、熱が家の外に逃げているのかを表す数値。値が小さければ小さいほど断熱性能が高いと判断される。設置する換気扇の機能により、屋内の暖冷房環境が変わるので、建築業者とのすり合わせが必要です。

出典:2020年を見据えた住宅の高断熱化技術開発研究会Heat20

Q値とC値:UA値とどう違う?

C値:すき間の量の測定方法。建物全体にある隙間面積(cm2)を延床面積(m2)で割った数値。C値=隙間面積(cm2)/延床面積(m2)。建物の気密性能の指標。数値が小さいほど優れた気密性をもつ。換気口など計画的にあけた穴を全部ふさぎ、室内の空気を送風機で強制的に外に排出。この時に生じる気圧差と風量でC値を算出する。

2012年にC値の基準が削除され、今はUA値が使用されています。その背景や、C値・Q値の重要性について、住宅業界の方々が意見を述べていらっしゃいますので、該当部分を抜粋しました。

・Ua値 = (外皮の熱損失量の合計) ÷ 延べ外皮面積
・Q値 = (外皮の熱損失量の合計 + 換気による熱損失量の合計) ÷延べ床面積

Ua値もQ値も、どちらも熱損失量を表す数値に変わりはないのですが、大きな違いは、Ua値は熱損失量を外皮面積で割るのに対し、Q値は延べ床面積で割る数値となります。

またQ値では、24時間換気による熱損失もカウントしていたのですが、Ua値 にはカウントされていないということです。

つまり、2003年以降、義務化となった24時間換気による熱損失分は、カウントされていないために、どちらも断熱性能を表す数値ではあるものの、実際の性能に近い数値を示しているのはQ値であって、Ua値 は、似て非なる数値とも言えるのです。

また、次世代基準の断熱性能には、O値に加え、気密性能も重要という考え方に基づき、C値という家の隙間面積を表す数値がセットで示されていましたが、Ua値に変更となり、不可解なことにC値の基準は、削除されてしまったのです。・・・・

しかし、本当のところは、大手のハウスメーカーやローコストビルダーの一番、苦手なC値をうやむやにするために、変更されたというのが実状ではないかと業界で、秘かに囁かれているのです。

いずれにしても、Ua値は家の断熱性能を示す根拠にはなりますが、そのまま鵜呑みにすると、住み心地や光熱費に大きな影響を及ぼすのは確実です。あくまで、省エネ住宅やZEH住宅には、正しい断熱施工と換気計画に基づいたQ値とC値・が非常に大事だということをご理解いただきたいと思います。出典:大東住宅株式会社ホームページ。Q値からUa値に変わったのはなぜ?

⑦改正後に「C値の測定項目」が削除されたのは、あるプレハブメーカーから「国土交通省」への強い働き掛けのせいなので、その様な事実も知らないで「高気密は問題がある!」などと、トンチンカンで的外れな自分勝手な意見は書かない方が良いですね。

プレハブメーカーではどんなに頑張っても、C値=3.50を下回らないので「天下りの席」をちらつかせながら、「C値測定の廃止」を懇願したと言われています。 ちなみに「2020年度からの断熱性能の義務化の無期限延長」にも、一枚かんでいるとも噂されていますからね。   出典:Yahoo不動産 C値、機密を測定しない家の性能

 

間取り

建築設計事務所と同様に、無料相談会を予約し、こういう家を建てたいというイメージをはっきり伝える事から始まります。雑誌やネットで気に入った写真を見せ『ここは、大きく窓をとって、天井を吹き抜けで高くし・・・』の様に、説明すると、こちらの意図を正確に理解してもらえます。

段階を追ったチェックの依頼

施工監理を、第三者の立場でチェックするシステムを構築している工務店もあります。監理に手心を加える事はなく手抜き工事や欠陥住宅になりにくいのではないでしょうか。

建築予定地を実踏。現場は定期的にチェックを要請

建築契約にコミットしてしまう前に、依頼したいチェック事項や希望を伝え、予め交渉しておきましょう。

デザイン前に担当の1級建築士に現場を実踏してもらう

太陽光・かぜの流れ・隣接地などの景観を実際に見て、はじめて、効率的なパッシブデザインが可能になります。

地盤検証チェック

着工前に第三者機関による地盤調査を依頼。地盤保証を取得。

着工後のチェック

現場監督にお願いして、一緒に現場を訪れ、チェック・説明を受ける

  1.  基礎工事 配筋時・コンクリート部分終了時
  2. 上棟時
  3. 断熱施工時。サーモス検査で熱の漏れはないかをチェック。
  4. 防水チェック時
  5. 完成前

工務店の中には、自ら第三者機関の検査をシステムとして取り入れている法人もありますので、そういった建築会社さんであれば、なおさら、安心です。

工務店ならではのメリット

  1. フルオーダー。完全注文住宅を依頼できる
  2. 地元密着型のため、気候・風土、習慣など細やかな対応が可能
  3. 地元の補助金制度の内容や申請に詳しく、適切なアドヴァイスができる
  4. 完成見学会やOB宅見学会に参加。住宅を体感するとともに、有用な経験者のコメントに触れる事ができる
  5. 設計:できれば、無料相談会の席から、1級建築士に同席してもらう。
  6. 施工:自社施工を行う事で、建物をしっかり監理した品質管理
  7. 保証:完工保証は必須。30年の長期保証があれば安心。

ハウスメーカーに注文住宅を依頼

注文住宅新築を考える時、真っ先に頭に浮かぶのは、大手ハウスメーカーではないでしょうか? テレビのコマーシャルで馴染みがあるせいか、知名度の高さも手伝い、安定感を覚えるからでしょう。規格化した工業化住宅を、全国で販売するお馴染みの大手ハウスメーカーですが、その他、フランチャイズ方式で全国展開を販売する大手ハウスメーカーもあります。

モデルハウスの数も多く、全国どこにお住まいでも、出来上がりのデザインや内装を手軽に見る事ができ、しかも、モデルハウスを訪ねると、そこには、営業の方々が心地よく、家づくりの相談に乗ってくれる親しみ易さも、大きな魅力になっています。しかし、この便利さを裏返せば、営業スタッフコスト・モデルハウス設置コスト・管理コスト・宣伝広告費に多額の経費をかけているため、その分、建物価格は高く設定されています。

工期が短い反面、規格・仕様が決まっていることが多く、自由度がかなり制限されること。実際に施工にあたる下請け工務店の技術力の差で、出来上がりに大きな格差がでる事、等が懸念されます。

ハウスメーカーの評価とランキング

そんなハウスメーカーの家づくりを、実際に、現場で建築物件に触れているホームインスペクター、1級建築士 市村崇さんが実体験に基づいた評価を開示しているハウスメーカー評価とランキング記事に出会いました。ハウスメーカー各社の家づくりが抱える問題点など、とても、参考になりますので紹介します。

年間検査数1000件のインスペクション業務を実施する、ハウスメーカーの裏側まで熟知したホームインスペクターが実体験を基にハウスメーカーを本音で評価します。

『・・・・は施工を子会社住宅建設と、指定工事店で施工を実施しています。特徴としては、社内マニュアルが大変よく整備されていて、間違いが起きないような施工をしているのが特徴です。工業化製品として、部材寸法はもちろん作る手順などまで細部にわたりルール化されています。

特に、基礎工事と鉄骨躯体工事(構造)に関しては、ハウスメーカーの中では一番と言っても過言ではないでしょう。』

出典:e戸建て 住宅コラム

まとめ

誰でも、初めて、夢我が家新築を考えた時は、建築工法はもとより、一体、誰に依頼すればいいのかも分からず、いわば、知識ゼロの状態から、始めるのだと思います。

それぞれ、試行錯誤を重ね、ある方は運良く、思いとおりの家づくりを叶え、ある方は、希望と異なる結果を受け取ってしまったり・・・実際に、住み始めると、ここは、こうすれば良かったと後悔したり。もしかしたら、家づくりとはそう言ったものなのかもしれません。

でも、生活する住環境を左右する出来事ですし、大変、大きな金額が動く家づくりですから、業者任せの家づくりや、準備不足を原因とした失敗は避けたいものです。

大切な事は、契約を結ぶ前段階で、できるだけ、自分の知識レベルを高める事だと確信しています。これは、ビジネスを始めるのと同じです。何が欲しいのか、どうしたいのかを、自分の中で明確化していれば、建築業者さんの選び方も、自ずから見えてきますし、知識にもとづいて、自分の要望を明確に伝え、具象化してもらう事が可能になるからです。

ご自身でしっかりとしたイメージがなければ、ハウスメーカーにお願いしても、工務店に頼んでも、建築士に依頼しても、納得の行く、夢我が家を作ってもらう事はできません。

面倒だ!と思わずに、基礎知識を御自身の中に蓄えてゆきましょう!

家づくりには夢があります。リサーチも苦になりません。本サイトの内容を基礎知識として活用し、あなたご自身が、欲しい住環境や外観のイメージをしっかりと固めていただけば、きっと、あなたに相応しい業者さんとご縁を得て、あなたの求める住空間を具象化してもらうことができるでしょう。楽しみながら、夢我が家を実現してゆきましょう!

引き受けてくださる建築業者さんも『この方なら、我社の努力を分かってくれるだろう。いい家を建ててあげたい』そう考えてくださるかもしれません。お互い様なのですね。

このように注文住宅として、家を建てる際には、

  1. 知識を高め、しっかりとした『夢我が家』のイメージを固める
  2. 一緒に夢を具象化したいと思える相性のいい建築業者を選ぶ

これが必要になります。変形地や狭小地での建築・こだわりの注文住宅を追求するなら建築設計事務所、地場業者としての経験と知識、責任をもって細かい要望にも応えてくれる相手を求めるなら工務店、短い施工期間を優先するならハウスメーカーというように、建築業者それぞれの強みを活かした家づくりができれば、満足度の高い家づくりが可能になると思います。

家づくりはリサーチで、あなたが求めるレベルや機能・イメージをしっかり固めるところからはじめてくださいね!

 

 

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