税金面の細かい規定を理解するのは頭痛の種。ここでは、新築時・住宅取得時における減税制度・省エネ住宅税優遇を表にして、できるだけ解りやすい内容にまとめてみました。
長期優良住宅の認定（施工会社を通じた申請可能）を受けると、補助金の交付を受けられる上、税制上の優遇措置が設けられています。
- 住宅ローンの控除対象借入限度額が一般住宅の4,000万円に対し、長期優良住宅は5,000万円。
- 新築住宅に対する不動産取得税：一般住宅の評価額控除額1,200万円に対し、長期優良住宅は1,300万円まで控除。
- 家の固定資産税額が半額となる期間：戸建一般住宅の3年間に対し、長期優良住宅は5年間。
記事下に、関係官庁の住宅税制参考サイトを掲載しています。新型コロナウイルス感染拡大で低迷する住宅需要を回復するため、減税期間延長等の発表が続いていますので、直近の情報をご確認の上、補助金制度の情報とあわせご活用ください。
固定資産税評価額を基準に課税される税金
固定資産税評価額を基準に課税される税金は以下の通りです。
- 固定資産税：固定資産税評価額×1.4％で計算。
- 不動産取得税：家や土地を取得したときに1回限り課税される。
- 登録免許税：登記に際しての固定資産税評価額をもとに計算される。
固定資産税評価額の算出
地方自治体が、独自に、総務大臣が定めた『固定資産評価基準』により評価、決定した価格が固定資産税評価額になります。
土地であれば、土地の時価の60%-70％が固定資産税評価額の目安、建物の場合は、新築時は請負工事金額の約50～60％が目安といわれています。
家の規模・構造、築年数等により、評価額が違ってきますが、新・増築家屋を除き、原則として固定資産課税台帳に登録されている価格となります。
出典：東京都主計局ホームページ
不動産取得税（地方税）
不動産取得時に課せられる税金で、税率は４％。ただし、土地・住宅の取得に適用される税率は、2021年3月31日まで、税率を3％とする特例措置がとられています。
新築住宅に対する不動産取得税軽減税率
不動産取得税額＝固定資産税評価額×税率
| 一般住宅・低炭素住宅 注3 | 長期優良住宅（長寿命型）注3 | |
| 税 率 | 税率４％⇒３％ 注1 | 税率４％⇒３％ 注1 |
| 控除額 | 1,200万円 | 1,300万円 注2 |
| 軽減額 | 最大 36万円 | 最大 39万円 |
注1：2021年3月31日まで、税率を3％とする特例措置。
2021年3月31日までに宅地等（宅地及び宅地評価された土地）を取得した場合、取得した宅地の課税標準額は1/2とする。
注2：長期優良住宅認定住宅。不動産取得税の特例適用期限は2020年3月31日。不動産取得税の控除額が1,200万円から1,300万円に増額されます。
注3：低炭素住宅・長期優良住宅の定義は、地域型住宅グリーン化事業をご参照ください。
登録免許税（国税）
登録免許税額＝固定資産税評価額×税率
| 標準税率 | 一般住宅 軽減税率 |
低炭素住宅 軽減税率 |
長期優良住宅 軽減税率 |
|
| 所有権保存登記 （新築住宅建築） |
.0.4％ | 0.15％ | 0.1％ | 0.1％ |
| 抵当権設定登記 （住宅ローン等 |
0.4％ | 0.1％ | 0.1％ | 0.1％ |
| 所有権移転登記 （土地・中古住宅売買） |
２％ | 0.3％ | 0.1％ | 0.2％(戸建) |
軽減税率適用期間が2年延長となり、令和４年3月31日までに取得した住宅が対象となります。
登録免許税 主な要件
固定資産（地方税）
固定資産税＝固定資産税評価額×1.4％
長期優良住宅であれば、家の固定資産税が半額になる期間が５年間になります。
| 一般住宅・低炭素住宅 | 長期優良住宅 | |
| 新築 戸建 | 固定資産税額x1/2 ３年間 | 固定資産税額x1/2 ５年間 |
各自治体によっては、さらに優遇措置を設けている場合もあります。住宅取得前に必ず自治体ホームページをチェックし、地元の業者さんから情報を入手しておきましょう。
新築住宅 固定資産税減額の認可条件
- 適用期間：2020年3月31日までに新築された住宅。
- 住宅の居住部分床面積が50平米以上、280平米以下。
所得税
住宅ローン減税
個人による住宅の取得を支援し、その促進を図るため、個人が住宅を新築する費用、及びその敷地取得に係る毎年の住宅ローン残高の1%を、最大13年間にわたり、所得税から控除する制度。所得税から控除しきれない場合には、翌年の住民税からも一部控除となります。
| 一般住宅 | 低炭素住宅 | 長期優良住宅 | |
| 控除期間[注1] | １３年間 | １３年間 | １３年間 |
| 控除対象借入限度額 | 4,000万円 | 5,000万円 | 5,000万円 |
| 控除率[注2] | 1.0％ | 1.0％ | 1.0％ |
| 最大控除額 | 4８0万円 | ６00万円 | ６00万円 |
新型コロナウイルス感染症の影響で入居が遅れた場合、注文住宅が2020年9月末、分譲住宅等は2020年11月末までに契約し、2021年中に入居すれば控除期間は13年間。
控除期間を13年間に延長する特例：消費税率10％で住宅の取得等をした場合、11年目～13年目までの控除限度額は以下１、２のうち、少ない方の金額が控除される。
- 住宅ローン年末残高（上限4000万円：長期優良住宅・低炭素住宅は上限5000万円）の1%。
- 建物の取得価格（上限4000万円：長期優良住宅・低炭素住宅は上限5000万円）の2％÷3年
新型コロナウィルス感染症対応：控除期間13年延長特例の入居期間を延長
入居が期限（令和２年12月31日）に遅れた場合でも、以下の要件を満たした上で令和３年12月31日までに入居すれば、特例措置の対象となります。
[1]一定の期日までに契約が行われていること。
・ 注文住宅を新築する場合：令和２年９月末
・ 分譲住宅・既存住宅を取得する場合、増改築等をする場合：令和２年11月末
[2]新型コロナウイルス感染症の影響によって、注文住宅、分譲住宅、既存住宅又は増改築等を行った住宅への入居が遅れたこと。 国土交通省プレスリリース
住宅ローン控除の主な要件
自己資本（投資型）減税
住宅ローンなし。自己資金により住宅を取得・改修した場合、優遇制度は以下となります。
性能強化のための費用負担（最大６５０万円）の１０％、最大６５万円が、その年の所得税から減税されます。
| 一般住宅 | 低炭素住宅 | 長期優良住宅 | |
| 性能強化費用相当額 上限 注1 | ー | 650万円 | 650万円 |
| 最大減税額 | ー | 65万円 | 65万円 |
主な要件
参考リンクをはっておきますので、住宅建設業者のご担当の方にご相談の上、それぞれの現状にあわせ、最適、かつ、堅実なファイナンスプランニングをしてください。
- 総務省 住宅ローン控除
- 国土交通省 住宅ローン減税
- 国税庁 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）
- 国土交通省 長期優良住宅に対する税の特例
- 国土交通省 認定低炭素住宅に対する税の特例
印紙税（国税）
売買契約書や、ローン契約書作成時に、契約書記載金額により印紙税額が決まります。 収入印紙を契約書に貼付・印鑑を押し納税。
「売買契約書」や「工事請負契約書」については軽減措置がとられています。 詳細は国税省のホームページをご覧ください
消費税
消費税額＝建物の販売価格× 10％（土地は非課税）
住宅取得等のための資金に係る贈与税非課税措置
父母や祖父母などより、ご自身が住まう住宅新築や住宅取得、又は、増改築等のための資金を贈与により受けた場合、一定額までの贈与につき、贈与税が非課税となる制度です。令和3年度の贈与税非課税枠は、一般住宅が７００万円、省エネ住宅は１２００万円となります。
出典：国土交通省ホームページ
詳しくは国土交通省の資料をご参照ください。
住宅税制参考サイト
最後に、住宅税制の参考となるサイトを掲載しておきます。
- 国土交通省HP 平成31年度税制改正
- 国土交通省HP 住宅の取得に利用可能な税制特例
- 国税庁HP マイホームの取得や増改築などしたとき
- 財務省HP 各年度別の税制改正の内容
- 東京主計局HP 不動産取得税
- すまい給付金 国土交通省のHP
